吳若凡 中房報記者 樊永鋒 景洪 北京報道

(相關資料圖)

今年春節，云南省西雙版納累計接待人次全國第二、旅游收入全國第一的亮眼成績，也因此被當作典型案例城市，登上了央視新聞聯播。

防控徹底放開后的第一個春節，全國旅游市場迅速復蘇，旅游熱度高漲，2023年春節期間，云南接待游客4514萬人，同比增長244%，旅游收入384億元，同比增長249%，這個數據已經超越了疫情前2019年的數據。

而這4000多萬人中，有271.75萬人次在西雙版納“撒歡兒”，同比增長高達554.51%。

一下子涌入的游客，一方面拉高了西雙版納春節期間住行的成本，西雙版納的酒店價格比淡季上漲了10倍，機票漲了3~4倍。各大媒體爭相報道之下，整個西雙版納樓市也成為全國樓市率先復蘇的地方。

用當地人的話說，西雙版納是一座被房地產“催熟”的城市。

但好景不長，自3月中下旬開始，西雙版納樓市便急轉直下。

一個銷售一天賣2套 短暫的樓市盛宴

一場突如其來的樓市盛宴，讓當地開發商們有點“措不及防。”

“真的忙不過來，案場銷售每天都要工作15個小時以上，一個人就要接待10組客戶。” 西雙版納碧桂園營銷負責人郭彩杰向記者表示。

春節期間，他們案場的一天來訪量將近四五十組，售樓處的每個銷售都是飽和運轉，每天每個銷售就要接待近10組客戶。

悅景莊的項目策劃負責人劉曉蕓也表達了類似的看法，她所在悅景莊項目，一期由云南景和置業有限公司全流程開發，二期項目引入了藍綠雙城科技集團共建開發。

“當時因為實景示范區做的比較好，對客戶的吸引力比較高。”

劉曉蕓告訴記者，春節期間，她所在項目案場的日均到訪量達到80組，同時，客戶的轉化率上升到了14%，這意味著，每100個看房客中就有14人成交，而此前的疫情3年，轉化率只有7%。

火爆的成交一度讓西雙版納當地一些項目出現了“無房可售”的局面。郭彩杰表示，一些項目因為前期消化了市場存量，導致后期供貨跟不上，一度出現無房可售的情況，但這不是說沒有庫存了，只是沒有及時補上。

伴隨著前期客群的大量涌入，西雙版納的項目基本開始漲價，以西雙版納碧桂園為例，郭彩杰介紹，其洋房產品的均價從5000多元/平方米漲到了7000多元/平方米，漲幅達70%。公寓項目的漲幅在1000元/平方米左右。

曼弄楓片區的遠達雨林時光小區在春節期間的毛坯單價從7000多元/平方米漲到了8000多元/平方米，精裝單價從8000多元/平方米漲到了9000多元/平方米。

與此同時，為了營造無房可售的感覺，一些項目甚至按樓層售賣，從低到高，每一層的價格都不一樣，一層賣完，就公布新的價格。

有的項目采取“只認籌不認購”的方式來吸引客戶。郭彩杰告訴記者，一些項目運用饑餓營銷的手法來制造項目火爆的感覺。

來自克而瑞云南機構監測數據顯示，2023年1月，西雙版納新建商品住宅共成交20.87萬平方米，同比上漲27%，環比上漲41.5%。

這組數據顯示出當地市場的兩大典型特征：首先，1月西雙版納新建商品住宅成交總量接近省會城市昆明，領跑云南重點地市州；其中，跟其他非省會熱點城市相比，西雙版納成交總量已經達到了大理的6倍。

游客的蜂擁而至，令西雙版納房地產市場瞬間逢春，迎來近13個月以來成交峰值。

克而瑞云南機構負責人王路璐表示，開發商采取了小面積低價快速拋貨，渠道高點位+高額成交獎勵的核心策略。在此期間，近半主力項目推出特價房，價格在10~13個百分點的常規優惠下再讓利1~2個點，刺激成交。

分銷渠道在高傭金之下積極帶看，春節期間，版納當地項目的來訪認購整體同比漲超70%。

這已經不是西雙版納樓市第一次出現這樣的局面，據公開數據顯示，自2017年8月開始，西雙版納的房價就曾經開啟過“狂飆模式”。不到3個月的時間，房價從4000元/平方米，直接翻倍上漲到了8000元/平方米。

2018年7月，新房漲到頂峰，均價達到11747元/平方米，甚至超過了當時省會昆明的11382元/平方米。

但自2019年開始，西雙版納房價就遭遇“斷崖式”下跌，不少項目價格甚至出現“腰斬”。

到2019年年中，房價就跌回8109元/平方米，跌幅達12.24%；

之后還在一路下滑，2022年上半年甚至跌進了“6字頭”。如今的西雙版納房價，相比2018年時的最高峰還有20%左右的距離。

對比2022年1月至2023年1月西雙版納住宅成交情況，2023年1月達到近13個月來的峰值，同比2022年1月漲幅27%、環比2022年12月漲幅41.5%。

2023年以來，西雙版納房價持續上漲。其中，2月西雙版納房屋均價為7842元/平方米，環比1月7830元/平方米上漲0.17%，同比上漲4.24%。

從整體供應上來看，克而瑞云南機構數據顯示，2019年，西雙版納新增供應面積達到了近幾年最高的401.27萬平方米，當年成交面積只有187.9萬平方米。隨后供應與成交開始出現倒掛，到了2022年，新增供應回落到了38.1萬平方米，而此時成交達到了87.63萬平方米，這也就意味著，2022年的供應幾乎只有往年最高峰的1/10。

供需關系的變化讓西雙版納樓市生機逐漸顯現。

從數據來看，今年2月，東三省購房人群支撐起西雙版納的樓市，僅春節期間，東三省購房人群占比就達到了四成。

氣候吸引候鳥旅居拉動北方人到西雙版納置業，且東北客戶購買力微弱強于南方客戶。

從客戶來源占比看，北方省份占比合計63%，顯示出氣候對北方客戶的持久吸引。南方省份僅四川貢獻突出，占比18%。

具體來看，購房人群中，有30%來自于東三省，30%來自京津冀三地，剩下的20%川渝地區，此外，還有新疆、內蒙等少數客群。

從購買的產品上看，客戶基本將此類項目作為自己的第二居所，基本以旅游度假型為主。

以嘎灑板塊為例，由于自身為旅游度假區，加之到市中心、其他景點、機場/高鐵站車程時間都比較短，加之區域內有多個品牌房企開發，成為目前西雙版納置業的“性價比之選”區域。其中，板塊內的遠洋雨林源筑項目在春節一口氣銷售了200多套，主要定位為“高端低密墅區，養生休閑旅居大盤”，同時產品多樣。

曇花一現

如同暴雨過后歸于平靜的湖面一樣，在西雙版納當地開發商看來，春節期間西雙版納樓市只是短暫的快速上揚。

數據顯示，整個“五一”假期的一周時間，各個樓盤的成交數基本在個位數，和春節期間的一天動輒一二十套的交易量相比不值一提。

市場淡季趨勢越發明顯，成交呈斷崖式下跌。

數據顯示，“五一”假期期間。西雙版納重點熱門項目的成交金額環比下降近6成，市場來訪量也下滑了4成左右。

“西雙版納現在的情況是全部暴跌，好的項目日均來訪在10來組，差的話只有3~4組。”郭彩杰向記者表示，他們的項目3月初的日到訪量還能維持在一個不錯的水平，但從3月中旬就開始出現下滑，4月中旬的潑水節期間幾乎沒有什么客戶。

當地市場人士告訴記者，這一波行情始于民宿市場。

2023年春節期間，西雙版納旅游業的持續爆火，引發當地短租房價格的上漲，酒店價格呈現幾倍式增長，有個別別墅以60萬元一個月價格租出，萬達文華酒店的套房更是開出了近8萬元一晚的價格，仍被一搶而空。

價格的水漲船高，許多人覺得，“與其支付8萬元一晚的酒店費用，為何不直接在西雙版納買套房。”

始于游客也終于游客。

自3月份開始，天氣開始逐漸轉暖，加上淄博等其他旅游城市的分流，西雙版納的到訪量開始逐漸降低。“五一”假期期間，西雙版納的氣溫保持在35度以上。受季節性因素影響，游客就轉向了昆明、大理和麗江。

“人都被淄博吸走了”，上述市場人士向記者笑稱。盡管西雙版納旅游市場回暖促進了西雙版納在春節期間的成交，但經濟與行業下行使得客戶偏理性，投資行為仍保守。

在當地人士看來，西雙版納市場前幾個月的火熱是多種因素疊加在一起的偶發情況，不是長期現象。

郭彩杰表示，春節的購買客群主要以家庭單位，而潑水節因為假期的原因來訪的基本都是年輕人，購買力相對而言比較欠缺，而“五一”期間，因為天氣因素，好多游客沒有來。

克而瑞云南機構負責人王路璐告訴記者，城市旅居屬性決定市場成交為小面積低總價主導，出于度假非長住目的，客戶趨向門檻低、資金占用少的輕型投資兼自住物業。

易居企業集團首席執行官丁祖昱表示，作為一座典型的被旅游激活的城市，春節期間，西雙版納有接近300萬人涌入。旅游價值擴大了住宅市場價值，這使得西雙版納在傳統地產淡季中走出獨立行情，釋放回暖信號。

劉曉蕓告訴記者，縱觀今年1~2月份，西雙版納的交易量創下新高，而4月份是游客來訪量的巔峰，整體西雙版納的旅游可數到訪量是逐步上升，但客戶質量不高，春節那波客戶購買力強，導致客戶購買客群質量很高，到2月份春節過后，客戶來訪量從最高峰的80組到現在一天只有幾組。

樓市進入短暫冬眠期

這是一座典型的被旅游激活的城市，春節期間，有接近300萬人涌入這座城市，城市旅游價值對住宅市場的帶動作用明顯放大，使得西雙版納在傳統地產淡季中走出獨立行情，釋放回暖信號。

但壓力得以緩解，并不意味著市場迎來真正復蘇。市場仍然脆弱。

種種情況表明，西雙版納樓市開始進入一個短暫的冬眠期。

劉曉蕓表示，到訪量下滑是正常情況，每年4月份開始，伴隨著旅游人數的減少，西雙版納便進入了樓市淡季。

前幾個月的客流瘋狂進入，讓西雙版納樓市在短時間內幾盡飽和狀態。

郭彩杰表示，今年4月，他所負責的西雙版納碧桂園項目就一次性賣了一整棟近200多套公寓，買家則是一家酒店運營公司。

遠洋雨林源筑的項目營銷負責人向記者表示，現在的市場對于西雙版納而言已經是淡季，旅居客群已經回流，現在來版納的主要是團隊會務人群。

“現在（成交量）下滑比較嚴重，主要是由于西安、重慶、淄博等網紅城市虹吸掉一部分旅游人口。”

其次，“五一”期間出國游玩的游客較多，這部分有較強購買力的客戶并未在“五一”期間做過多停留。此外，今年能出國游玩的游客基本全出國了。

據悉，整個“五一”假期期間，西雙版納一些重點熱銷項目中，80%的樓盤成交為零、認購為零，每天來訪量10組左右，剩余20%的樓盤則只有幾組到訪。

郭彩杰預計，從現在開始到10月份以前，市場基本處于空窗期，即便做很多營銷動作也換不來太多成交。

同時，明年春節的火爆場面將不太可能再次出現。

郭彩杰表示，如今，客戶已經的消化基本差不多，而剩下的客戶，面臨價格的上漲則選擇駐足觀望。

今年開始，項目采取的是溢價策略，接下來采取的保價保利潤的策略。不過，郭彩杰坦言，即便賣這個價格，依舊虧損，這主要是由于土地成本的原因。

如今，伴隨著旅居游客的離開，許多經紀人也離開了這座城市，整個西雙版納樓市按下了暫停鍵，大家都在等待9月樓市的重啟，屆時，又將是一番忙碌景象。

遠洋雨林源筑營銷負責人表示，旅居本身也是內循環的一部分，隨著內循環的發展，西雙版納樓市將迎來更多的發展機遇。

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責任編輯：Rex_12