文/鄒琳華
近期，有房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負(fù)首付”，引發(fā)了社會(huì)各界的熱議與關(guān)注。從經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵看，零首付或“負(fù)首付”屬于加桿杠購(gòu)房的一種形式。由于不需要支付首付，理論上杠桿比可以做到無(wú)限大。零首付或“負(fù)首付”加杠桿購(gòu)房，一般是在樓市下行階段，預(yù)判市場(chǎng)既將反轉(zhuǎn)上行時(shí)進(jìn)行。如果房?jī)r(jià)止跌上漲，對(duì)應(yīng)的實(shí)物資產(chǎn)增加，杠桿比就會(huì)自然下降，購(gòu)房者可成功實(shí)現(xiàn)“空手套白狼”。但反過(guò)來(lái)，如果預(yù)判失敗，房?jī)r(jià)仍繼續(xù)下跌，購(gòu)房的融資杠桿就會(huì)進(jìn)一步自動(dòng)加大。這將會(huì)對(duì)購(gòu)房者形成較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果零首付或“負(fù)首付”購(gòu)房的規(guī)模較大，還可以形成宏觀風(fēng)險(xiǎn)。所以零首付或“負(fù)首付”情形多數(shù)為國(guó)家政策所不允許。開(kāi)發(fā)企業(yè)一般情形下也不會(huì)采取這種風(fēng)險(xiǎn)方式售房。
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零（負(fù)）首付是特殊市場(chǎng)情形的產(chǎn)物，對(duì)應(yīng)的具體場(chǎng)景主要二種。
首先是新房市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商墊首付，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行階段容易見(jiàn)到的一種促銷手段。部分開(kāi)發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)困難又急缺資金，只好通過(guò)墊付首付來(lái)降低購(gòu)房門檻。開(kāi)發(fā)商墊首付，形成實(shí)際零首付的現(xiàn)象，看似解決了購(gòu)房者首付不足的難題，但實(shí)際上仍存在一些問(wèn)題和潛在風(fēng)險(xiǎn)。首先，開(kāi)發(fā)商墊首付可能會(huì)損害購(gòu)房者的利益。開(kāi)發(fā)商通常是為了推銷房產(chǎn)而墊首付，但事實(shí)上這樣做往往會(huì)增加購(gòu)房者的遠(yuǎn)期還款壓力，導(dǎo)致買房者難以承受高額的按揭貸款，進(jìn)而影響到其家庭財(cái)務(wù)狀況。特別是如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，購(gòu)房者的金融杠桿就會(huì)自動(dòng)增加。
其次，開(kāi)發(fā)商墊首付的行為可能會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。如果房屋價(jià)格下跌導(dǎo)致貸款余額超過(guò)房屋價(jià)值，那么購(gòu)房者和銀行都有可能遭受損失。這樣一來(lái)，金融系統(tǒng)可能會(huì)遭受不穩(wěn)定的沖擊，甚至可能引發(fā)整個(gè)市場(chǎng)的震蕩。
但房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在“買漲不買跌”的心理。對(duì)于部分處于極度經(jīng)營(yíng)困境的開(kāi)發(fā)商而言，到了主動(dòng)墊首付這步，一般就很難咸魚翻身，基本屬于“死馬當(dāng)活馬醫(yī)”。由于擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，購(gòu)房者很難響應(yīng)開(kāi)發(fā)商的墊首付優(yōu)惠。而且開(kāi)發(fā)商墊首付并非免除首付，只是推遲支付時(shí)間而已。通常因買漲不買跌這類零首付實(shí)際規(guī)模有限，引發(fā)宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小。
第二種情形是二手房市場(chǎng)上的零（負(fù)）首付。
這又包含二種可能性。一是購(gòu)房中介和金融機(jī)構(gòu)內(nèi)外勾結(jié)。通過(guò)做高二手房評(píng)估價(jià)（一般新房貸款不需要評(píng)估，二手房貸款需要評(píng)估），騙取銀行貸款。隨著銀行內(nèi)控機(jī)制的完善，以及大數(shù)據(jù)時(shí)代房?jī)r(jià)信息的透明化，這種可能性已經(jīng)越來(lái)越小，只是零星個(gè)別現(xiàn)象。二是在市場(chǎng)下行階段，成交價(jià)可能會(huì)低于評(píng)估價(jià)。這時(shí)，可能通過(guò)虛構(gòu)成交價(jià)套取高額貸款相對(duì)容易。但這也僅是在特殊的時(shí)期、特殊的區(qū)域出現(xiàn)，不會(huì)具有普遍性。
二手房的高評(píng)高貸，雖然不具有普遍性，但是這種現(xiàn)象仍可能存在一些潛在問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)和銀行來(lái)說(shuō)，可能會(huì)因?yàn)樵u(píng)估價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)而導(dǎo)致因?yàn)楦吖里L(fēng)險(xiǎn)而造成資產(chǎn)表出問(wèn)題，從而增加銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)和拖累。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，評(píng)估價(jià)過(guò)高可能會(huì)導(dǎo)致房屋定價(jià)失真，使得購(gòu)房者負(fù)擔(dān)過(guò)重，從而增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)高的評(píng)估價(jià)導(dǎo)致的零首付貸款使購(gòu)房者可能承擔(dān)高額貸款利息和罰息，讓購(gòu)房者陷入債務(wù)危機(jī)，為了獲取高額貸款還可能受中介機(jī)構(gòu)所誘騙。
總體來(lái)說(shuō)，零（負(fù)）首付加杠桿購(gòu)房一般在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行階段出現(xiàn)，可能會(huì)帶來(lái)以下后果：
一是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加杠桿購(gòu)房意味著借來(lái)的錢更多，負(fù)擔(dān)更重。如果市場(chǎng)繼續(xù)下行，購(gòu)房者可能面臨惡化的還款能力，甚至債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。
二是資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，購(gòu)房者在嘗試加杠桿借債買房的時(shí)候，可能會(huì)買入高估的房屋。一旦市場(chǎng)繼續(xù)下跌，他們可能面臨到一些賣不出去、低價(jià)賣出的風(fēng)險(xiǎn)，使得他們面臨巨額的資產(chǎn)損失。
三是財(cái)務(wù)壓力。如果購(gòu)房者購(gòu)買房屋加杠桿買入之后，市場(chǎng)繼續(xù)下行，他們就可能需要為了支付貸款的利息而降低生活水平。并且，當(dāng)賣房變得困難或者售價(jià)不高的時(shí)候，購(gòu)房者可能會(huì)面臨沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而回報(bào)則可能很小。
四是投資回報(bào)率的降低。購(gòu)房者加杠桿購(gòu)買房屋后，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始下跌，他們可能無(wú)法獲得他們?cè)?jīng)希望的高回報(bào)。
綜上所述，即使處于房地產(chǎn)市場(chǎng)下行階段，也不可盲目采用零（負(fù)）首付加杠桿購(gòu)房。購(gòu)房者應(yīng)該仔細(xì)了解市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)，從真實(shí)合理住房需求出發(fā)作出購(gòu)房決策，以確保自己有足夠的財(cái)務(wù)余地，能夠承擔(dān)市場(chǎng)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。并且即便市場(chǎng)出現(xiàn)變化，自己也不至于因此落到財(cái)務(wù)危機(jī)的境地。
作者系中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)
（校對(duì)：陳麗）
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