本文來源：時代財經 作者：劉新歌
對于熱門城市尤其是其核心區域的土地，房企們從不缺乏投資的熱情。
(資料圖)
圖片來源：圖蟲創意
5月10日，廈門舉行2023年首場土拍，推出湖里區2宗、翔安區1宗住宅用地，起拍總價91.9億。此次土拍取消了“定配建”的限制，調整為“定品質、限房價、限地價+搖號”的方式出讓，為房企留下更大利潤空間。
或因此，這場規模不大的土拍吸引了144家參拍主體，參拍房企數量創下廈門近年來土拍的新高。最終，3宗地以總價101.45億元出讓，最高溢價率為12.15%。
神秘面孔再現廈門土拍
湖里區位于廈門島內，五緣灣片區也一直是土拍熱門板塊，搶地熱度居高不下，這次亦不例外。據悉，本次出讓的五緣灣2023P05地塊吸引了88家參拍主體，湖里體育公園2023P06地塊的報名主體也多達34家。
據廈門克而瑞消息，現場僅核對競買牌就花了4分多鐘，很多不常見的號碼球終于有機會出現，而參與搖號的號碼球甚至一個盤子都裝不下。
眾房企爭搶下，兩宗地毫無意外地觸頂搖號，靠運氣拿地的戲碼在廈門再次上演。杭州運川企業企業管理咨詢有限公司（下稱“杭州運川”）成為首個幸運兒，以1/88的搖號概率幸運拿下五緣灣2023P05地塊，總價24.75億元，成交樓面價50510.2元/平方米，溢價率12%。
這也是時隔近兩年，湖里區宅地的樓面價再次突破5萬元/平方米。上一次是在2021年6月10日舉行的廈門第二批集中供地中，廈門本地國企建發房產以總價53.1億元競得湖里五緣灣鐘宅地塊，成交樓面價50373元/平方米，溢價率24%。
杭州運川是土拍市場的新面孔。天眼查信息顯示，它成立于2021年3月，注冊資本為4億元，但實繳資本僅為10萬元。目前，它由何敏敏、林代斌、張樟寶等三個自然人股東持有，持股比例分別為34%、33%、33%。
工商信息變更記錄顯示，上述三位股東于2022年11月24日入股。在此之前，杭州運川的唯一股東為金地集團全資子公司杭州金地自在城房地產發展有限公司（下稱“杭州金地”）。目前，杭州金地還全資持有杭州運齊企業管理咨詢有限公司、杭州運地企業管理咨詢有限公司、杭州運立企業管理咨詢有限公司、杭州運澤企業管理咨詢有限公司等數家公司。
在廈門以往土拍中，神秘面孔為房企馬甲的先例并不鮮見。2019年12月24日，廈門出讓湖里區一宗宅地，吸引建發、平安、中駿、深圳鴻榮源、金茂等多家房企參與，但最終，該地塊被成立還不到20天的廈門恒融晨地產拿下，成交價75.25億元，刷新廈門土地總價紀錄。彼時外界推測，建發是拿下這塊高價地的真正金主。拿地后，經過股權變更，建發成為廈門恒融晨地產的主要股東。
在另一宗湖里區地塊的搖號中，來自深圳的國資房企招商蛇口成為幸運兒。在33家參與搖號的房企中，它以3%的中簽率拿下湖里體育公園2023P06地塊，總成交價63.7億元，折合樓面價50536元/平方米，溢價率12.15%。
“本土大哥”建發鎩羽而歸
與湖里區兩宗宅地被瘋搶不同，翔安區推出的彭厝X2023P01地塊則相對遇冷，僅有保利發展、廈門國貿、建發3家房企報名，最終被廈門國貿以底價13億元摘得，樓面價15044元/平方米。
中指研究院分析師孟新增稱，五緣灣地塊住宅限價72000/平方米，較起始房地價差26898元/平方米，房企有一定利潤空間；且地塊周邊配套成熟，未來去化預期相對較好。翔安彭厝地塊位于島外，利潤空間也有限，市場認可度相對較低。而島內、島外市場分化仍在，疊加廈門土地端供應相對稀缺，核心區域或板塊的土地競爭仍較激烈。
根據供地計劃，廈門今年將供應106.2萬平方米住宅用地，較去年增加28.38%，是目前已公布供地計劃的城市中，少數增加供地量的城市之一。諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪預計，今年廈門將延續“少量多次”的供地模式，而隨著市場去化動力增強、房企擴儲情緒回升，接下來廈門土拍熱度大概率將維持在較高水平。
本地房企建發房產也亟欲在大本營繼續補倉，三宗宅地均有參拍，不過不夠幸運，沒有拿到意向中理想的土地。而近兩年，無論是在廈門還是其他城市的土地市場，它的表現都頗為兇猛。中指研究院數據顯示，去年全年，建發房產拿地金額為544億元，位列房企排行榜第四位。
今年前四月，建發房產拿地金額161億元、拿地面積136萬平方米，權益新增貨值308億元，在眾房企中排第二名。在上海、成都、蘇州等城市的土拍中，建發均有斬獲。除了一、二線城市，它還潛入長三角發達地區的低線城市浙江麗水。今年4月4日，建發競價133輪，以溢價率41%、9.73億元拿下一宗商住地。
土地市場積極拓展外，建發的銷售規模也快速爬升。2019年末尾，其行業排名為第49名，到了2022年末已進階TOP10房企之列。克而瑞《2022年1-12月中國房地產企業銷售榜》顯示，建發房產2022年全口徑銷售金額為1703.2億元，位列排行榜第10位。
建發對銷售規模的渴求還未停止。根據建發香港上市平臺建發國際在業績會上的表述，該公司2023年將爭取10%-20%銷售增長。這份渴求驅使下，建發強烈的拿地欲望和迅猛勢頭或將持續。
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