作為住房租賃品牌開店首選，今年上海將繼續加大保租房建設籌集和供應力度，全年計劃新增建設籌集保租房7.5萬套。截至2022年底，上海已累計完成建設籌措保租房38.5萬套，完成“十四五”規劃量的64%。為營造良好住房氛圍，上海也已正式實施《上海市住房租賃條例》，規范租房市場發展。當前政策端對住房租賃市場鼓勵與監管并行，開始進入高質量發展階段。住房租賃企業積極擁抱利好，不少企業將旗下在管項目納保，享受政策紅利支持。快速發展的同時，企業如何在供給多元化下保有市場競爭優勢，考驗其品牌塑造以及運營管理能力。在產品打造方面，企業很難做到標準化，或所有的項目都是一個打法。以前不同城市、不同策略，但實際上不同板塊之間的表現差異是非常大的。面對新模式發展，住房租賃企業如何實現創新發展，尋找專屬發展路線尤為重要。4月18日在上海舉辦的2023觀點租賃圓桌，邀請諸多投資機構、住房租賃行業領導者共話住房租賃發展縱深之道。

REITs浪潮

隨著住房租賃行業金融閉環的打通，租賃市場發展邏輯聚焦資產管理。在資管模型下，品牌戰略該如何制定？住房租賃基金該打造怎樣的融投建管退范式？如何抓住保租房公募 REITs浪潮？

(資料圖片僅供參考)

會議現場，麻省理工寧波（中國）供應鏈創新學院院長郭杰群以《租賃住房的春天是否來臨？——來自黑石與房地美的借鑒》為題，結合海外租房市場經驗，闡述國內住房租賃資管的發展趨勢。

他在介紹黑石案例中表示，黑石通過低于市場成本獲得具有現金流的成熟資產，經過改造提升物業價值，并通過杠桿來獲取一定的收益，最后將這個資產進行出售，獲得的資金可以再進行重新的一個反復。

當然，其中運營管理能力是非常重要的手段，進入杠桿則是提升回報的一個重要渠道。

“住房租賃新的十年有新的模式，要有新的產業機會。”同樣在資管模型環節，華潤置地長租公寓REITs平臺總經濟師王戈宏，在會議現場就華潤有巢成功發行首批保租房公募REITs提出三個要點：

其一，做有質量的發展，僅規模化發展會遇到風險；其二，REITs回報的核心是運營化管理以及精細化管理；最后，要讓投資方看到企業對于資產價值的創造。

“退出是容易的，因為沒有退不出的項目，只有退不出的價值。我們大部分項目超預期實現了價值。”

瓴寓國際CEO張愛華則以《瓴寓資管——提供“低風險、確定回報”的租賃住房投資產品》為題發表了演講，介紹瓴寓在資管這條路上的一些探索跟實踐。

她強調，募和退就是資本運作，要做資管離不開投資，投完了不動產，要有能力把產品打造出來，后面還必須做好運營管理，這五個環節缺一不可，才能真正實現資管的全鏈條。

租賃新貌

在政策支持下，市場增量前景巨大，競爭激烈，如何抓住市場發展機遇，在群體定位、管理服務以及產品設計上脫穎而出，成為企業亟需思考的問題。

“從數據上看行業爆發了，但是爆發也帶來了很多的競爭。”

樂乎集團創始人、CEO羅意認為，剛需、白領仍然是未來市場最大的需求。他強調企業很難做到標準化的產品、所有的項目都是一個打法，卷帶來的后果就是分化，包括客戶的分化、機構的分化還有城市內部板塊的分化。

以前更多講的是不同城市、不同策略，但是實際上不管是北京也好、上海也好，不同板塊之間的表現差異是非常大的。

樂乎集團創始人、CEO羅意魔方生活服務集團首席戰略官胡鼎在演講中從租戶服務角度切入，分享魔方生活服務在產品服務方面的打造心得。他特別指出：“更高的精神文明的需求才是年輕人更需要的，所以魔方在未來已來的時候打造出他們想要的生活。這種情況下，魔方所關注的就不只是安全，更多是體驗。”

針對產品打造方面，朗詩寓總經理章林在“資本春風”主題討論會中表示，希望把大量的低效資產，原來非居住類的包括居住類的老舊宿舍、園區進行改造，為新市民、新青年提供一個宜居好的環境。同時提出，整個住房租賃行業的差異化特色并沒有形成，在這塊，朗詩寓這樣的企業有很大空間。

保租房與差異化

現場圓桌討論會以“資本春風”為主題。

雖然住房租賃是政策熱門，但是與以往的住宅高周轉模式完全不同，投入大、周期長、資金回收慢，大城市的租售比較低。在此背景下，各路資本紛紛關注住房租賃。未來，租賃+資本將會產生怎樣的化學反應？

德邦證券首席分析師金文曦作為討論會主持，就相關議題進行了闡釋，并向嘉賓提出了問題。

方隅控股CEO陳堅表示，方隅一直是專注于重資產的投資，現在管理的資產規模加起來超過180億元。提及保租房話題，他表示保租房的需求很大，大力推廣是正確的，租賃市場應該百花齊放。

同樣專注于重資產的還有黑石龍地長租公寓，金地商置財務管理中心總經理、金地草莓社區總經理霍炳輝也表示：“輕與重方面，其實沒有必然的側重，如果有合適的機會就去做，兩條腿是一個并行并進態度。”

霍炳輝強調，重資產方面不會過度追求規模，輕資產方面則更多是開放的態度，可以匹配市場上各種各樣資產的形態，可以建，可以管，也有品牌。包括跟資方的一些溝通和渠道是長期存在的，如果哪天可以賣或者想賣，這也是很好的退出通道。

針對保租房話題，朗詩寓總經理章林提出：“保租房更多還是政策性的，這是我們的機會，但也需要在這塊做出差異化，尋找到生存之道。”

綠地金創集團首席戰略官李想則從產業鏈上分析，指出保租房也好，或者說長租公寓也好，實際上這個產業鏈還是投融建管退。保租房的投融建退可能都不構成競爭力的障礙，真正構成競爭力的障礙，可能就是在管，即運營這個環節，這也恰恰是市場化長租公寓企業的優點。

上海是租房需求強勁的活力城市。各項利好刺激下，住房租賃市場進入發展新階段，同時市場參與主體持續探索獨特發展路線，實現高質量增長。

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責任編輯：Rex_21