圖①：在金融機構的支持下，北京市豐臺區有巢國際公寓社區總部基地店建成運營。 李 季攝 圖②：北京市豐臺區有巢國際公寓室內環境。 劉振松攝 數據來源：銀保監會等
中央經濟工作會議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。
近年來，在國家政策引導下，金融機構加大對保障性租賃住房建設運營的支持力度，差異化實施住房信貸政策，提升相關服務便利度，多措并舉幫助百姓安居、樂居。
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加大融資支持、強化運營管理，助力擴大租賃住房供給
廣東小伙兒陳炳文去年大學畢業，入職位于廈門國家火炬高技術產業開發區（以下簡稱火炬高新區）的一家高新技術企業。滿意的工作找到了，住的問題擺在面前。通過一款線上租房平臺，他查詢到了距公司20分鐘車程的火炬嘉福人才公寓。實地參觀后，陳炳文對居住環境、治安、設施以及租金等都比較滿意，很快便決定入住。
火炬高新區是集研發創新、創業孵化和高新技術企業成長等為一體的開發區，聚集了平板顯示、軟件與信息服務、計算機與通信設備等領域眾多高新技術行業企業。園區從業人員中，像陳炳文這樣的新市民較多，租房需求大，周邊公寓供不應求、價格水漲船高。
為緩解租住壓力、給創新創業營造更好條件，火炬高新區管委會同建設銀行廈門分行合作打造了“CCB建融家園”項目——火炬嘉福人才公寓。項目總建筑面積近10萬平方米，共計1843套房源，租金低于市場水平，受到新市民的歡迎。目前廈門市累計開業運營13個“CCB建融家園”，提供優質長租公寓近6000間，整體出租率保持在90%以上。據了解，建設銀行積極實施住房租賃戰略，合理滿足保障性租賃住房項目融資需求，截至去年6月，該行保障性租賃住房項目貸款授信金額超過1150億元，支持籌集房源超過40萬套（間）。
保障性住房項目體量大、周期長，離不開長期資金支持。銀保監會、住建部去年發布的《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》提出，對利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、新供應國有建設用地等新建自持保障性租賃住房項目或存量盤活項目，銀行保險機構在綜合考慮企業項目建設或購置，以及后續運營需求的基礎上，以市場化方式提供適配其融資需求的產品。
如何激發銀行為保障性租賃住房建設提供融資服務的積極性？
“在浙江平陽縣鰲江鎮保障性租賃住房一期項目建設中，銀行貸款發揮了至關重要的作用。”平陽縣新鰲城市建設有限公司總經理張志說，農業銀行溫州分行為平陽縣首個保障性租賃住房項目提供10.5億元專項授信，日前成功發放項目貸款8.2億元，助力首期3096套保障性租賃住房加速建設。
為加快這一民生工程推進，在當地有關部門、農業銀行溫州分行平陽支行等的協商下，保障房及配套車位、商鋪租金等收入被作為貸款還款來源。同時，通過引入貸款擔保機制，銀行得以在做好風控的前提下順利發放貸款。
“鰲江鎮是平陽縣工業重鎮，每年都有大量外來務工人員。本次項目建設將大幅增加小戶型、低租金房源，有效緩解‘新鰲江人’階段性住房困難，為他們安居樂業創造條件。”鰲江鎮鎮長楊啟杰說。
此外，去年，人民銀行、銀保監會發布通知，明確保障性住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。專家表示，這有利于銀行業金融機構加大對保障性租賃住房發展的支持力度。
優化貸款政策、提升服務質效，為百姓提供更多便利
在助力擴大保障性住房供給的同時，金融部門和金融機構也在優化貸款政策、提升服務質效等方面不斷探索，降低百姓住房消費壓力、更好滿足剛性和改善性需求。
——建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。
近日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。專家認為，這是對前期放寬首套房貸利率下限政策的進一步深化，具有積極意義。
“在一定條件下的動態調整是該機制的重點、亮點，更鮮明地體現了差別化住房信貸政策，是‘因城施策’的有益探索。對需求側而言，有助于降低居民住房消費負擔，更好地支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”上海金融與發展實驗室主任曾剛說。
專家分析，該動態調整機制授權地方政府調整的是首套房貸利率下限，房貸如何定價仍是市場化行為，由銀行與客戶商定。
——豐富金融產品，打造專業網點，提供多維度全周期服務。
近年來，圍繞新市民住房消費需求，各地有針對性地創新產品和服務，幫助越來越多人安居樂業。在山東，銀行聯合濟南住建部門共同開發“泉城安居”平臺，為新市民住房租房提供金融服務、補貼申領、政策宣介等服務，與公積金管理部門協同推出“新市民公積金租房貸”等專屬產品；農業銀行山東分行推出“農民安家貸”，通過優化收入證明認定標準、實行優惠利率等，打造“三農”特色住房貸款產品，截至去年6月，該產品已累計幫助超14萬戶農民進城購房。一些機構專門打造了家裝主題銀行，為新市民提供從買房到裝修的全周期服務。
“支持銀行合理確定符合購房條件的新市民首套住房按揭貸款標準，提升借款和還款便利度，針對新市民進城、落戶過渡階段的差異化需求提供消費信貸產品；鼓勵保險機構研發家庭財產保險、出租人責任險、承租人責任險等保險產品，支持長租房市場發展。”山東銀保監局有關負責人說。
——提升住房公積金貸款服務質效，細節之處惠民生。
“房產交易過戶和公積金貸款辦理只用跑一趟，省時省力。”不久前，遼寧省沈陽市大東區居民張偉購置了一套二手房，實現“安居夢”的同時，還嘗到了“公積金貸款+產權交易”一站式服務的甜頭。據了解，當地有關部門積極推動公積金管理部門與銀行、不動產中心數據共享、業務協同。市民在政務服務大廳實現一次性辦理公積金貸款、交易過戶等業務。
公積金貸款與百姓購房密切相關。各地優化有關服務的舉措還有很多。福建省廈門市實施公積金貸款階段性支持政策，購買新房首付款可用公積金直接支付，并降低職工家庭首次、二次申請住房公積金貸款購房的首付款比例。不少商業銀行加強與地方政府協作，共同加強住房公積金服務渠道建設，擴展住房公積金手機客戶端（APP）、小程序個人自愿繳存功能，讓新市民住房公積金繳存渠道更加暢通。一些地方正在推動“商轉公”（商業性個人住房貸款轉公積金貸款）業務，著力降低購房者還款壓力。
“提升公積金貸款服務效率，降低購房綜合成本，惠民生的同時，也有利于促進合理住房消費需求進一步釋放。”曾剛說。
做好風險防范，進一步釋放剛性和改善性住房需求
發展保障性住房、優化住房金融服務是惠民生的實事。而要把好事做好，還要牢牢守住風險底線。
“銀行保險機構要密切關注當地保障性租賃住房市場發展情況，科學合理測算保障性租賃住房項目的投入、收益和現金流，合規適度提供融資，嚴防過度授信、盲目放貸。要在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產抵押等方面采取有效的風控措施。針對商品房開發項目配建的保障性租賃住房，應確保保障性租賃住房部分獨立公允核算，實現專款專用。”銀保監會有關負責人說。
各地創新監管舉措，守住風險底線。江西運用全省住房保障信息系統，提高保障性住房項目授信審批、風險預警管理能力，嚴防以保障性住房為名騙取銀行保險機構優惠政策。貴州銀保監局要求轄內機構做好融資主體準入管理、風險管理和后續跟蹤管理，對新建或購買存量房源作為保障性租賃住房的，將屬地發展保障性租賃住房工作領導小組出具的項目論證意見書作為貸款評審要件，確保資金投入的合規和安全。
業內人士表示，各級監管機構需加強業務指導和風險監測，建立健全保障性租賃住房金融風險監測和防控體系，定期監測轄內銀行保險機構支持保障性租賃住房發展情況，做到風險早發現、早預警、早處置。同時，防止以保障性租賃住房的名義搞變通、打“擦邊球”，進行監管套利。
“對銀行來說，要在做好風控前提下更好滿足百姓剛性和改善性住房需求，就要通過金融科技不斷提升對客戶進行畫像的能力，全面、準確、高效地獲取客戶真實信息。基于此，才能為客戶提供及時、適當的住房金融服務。”曾剛說。
專家表示，應進一步從需求側發力，增強居民剛性和改善性住房消費的意愿和能力。
“未來，可根據實際情況繼續加大差別化住房信貸政策實施力度，緊密結合各城市實際情況采取下調首付比例、取消‘認房又認貸’、降低貸款利率等措施。為滿足改善性住房需求，二套住房貸款利率下限也可適時、適當調整。”曾剛說。
記者 屈信明
責任編輯：陳文
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