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華安張江光大園REIT投資的標的是張江光大園，其近期剛宣布擴募購入新的基礎設施項目——張潤大廈，而哲庫科技是張潤大廈的重要承租方。
近日，知名手機廠商OPPO放棄芯片自研計劃，旗下子公司哲庫科技被突然關停，一同受到牽連的還有華安基金旗下的REITs產品。
5月15日，華安張江光大園REIT收盤大跌6.22%，場內價格近三日累計跌幅超9%。華安張江光大園REIT投資的標的是張江光大園，其近期剛宣布擴募購入新的基礎設施項目——張潤大廈，哲庫科技是張潤大廈的重要承租方，其實際租賃面積占可租賃面積的45.97%。
業內人士告訴《國際金融報》記者，出租率是產業園類REITs的一個重要風險指標，會直接影響股息收益。
針對該事件對擴募進程影響的評估，華安基金于5月15日晚發布公告稱，基金管理人及財務顧問國泰君安(行情601211,診股)證券股份有限公司將綜合考慮各項因素，審慎評估本次擴募工作后續推進安排，將充分保障基金份額持有人利益作為重要考量。哲庫科技關停是短期突發事件，原始權益人已積極采取應對措施，化解突發事件的不利影響。
華安基金方面向媒體表示，對REITs產品的價值評價，需要平衡兼顧當下投資資產質地和經營狀況及長期的經營預期和價值。長期來看，張江REIT是實現打造張江園區產業空間資產上市平臺目標的堅實后盾和儲備資源。
哲庫關停連累REITs
5月12日，OPPO官方表示，面對全球經濟、手機市場的不確定性，經過慎重考慮，決定終止ZEKU（哲庫）業務。據了解，哲庫科技成立于2019年，是OPPO旗下負責自研芯片的子公司。
哲庫科技的突然關停殃及到了華安張江光大園REIT的場內表現。東方財富(行情300059,診股)網顯示，5月15日收盤，華安張江光大園REIT場內跌幅超過6%，5月11日至5月15日累計下跌超9%。截至5月16日收盤，華安張江光大園REIT上漲3.56%。
華安基金注意到了哲庫科技的關停影響，并在5月15日晚間發布公告稱，關注到OPPO決定關停旗下哲庫科技的新聞后，原始權益人高度重視，密切關注哲庫科技后續情況，將堅決維護張潤置業的合同權益，執行合同保障條款，做好哲庫科技退租可能的權益保障與風險應對工作。
根據公告，華安張江光大園REIT擴募擬購入的新基礎設施項目是張潤置業持有的位于上海市浦東新區盛夏路61 弄1- 3號、金秋路158號的張潤大廈。
哲庫科技是張潤大廈的重要承租方。哲庫科技與張潤置業簽署租賃合同5份，租賃期限至2023年7月31日，實際租賃面積共計19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。同時，哲庫科技已于2023年4月7日與張潤置業就上述面積簽訂了續租協議，租賃期限為2023年8月1日至2024年7月31 日。2022年哲庫科技支付的租金占新購入基礎設施項目整體同期現金流總額的30.98%。張潤置業正在積極與哲庫科技溝通關于租約的后續工作安排。若接到哲庫科技確定退租答復，將及時進行公告，并依據合同進行處置。
公告稱，根據已簽租賃合同，如哲庫科技提前終止合同，應提前3個月向張潤置業發出書面通知，并承擔相當于3個月租金的違約金。目前，張潤置業已收到哲庫科技相應租賃合同項下的保證金。若上述條款觸發，張潤置業將嚴格執行合同違約條款，違約金將彌補項目空置空窗期的租金損失。
公告提及，哲庫科技關停是短期突發事件，原始權益人已積極采取應對措施，化解上述突發事件的不利影響。近期，張江集團和張江集電已緊急啟動對有租賃意向客戶的推介工作，儲備了多家產業企業，總計租賃需求面積超過2萬平方米。并與10余家意向租戶進行了溝通，全力保障換租工作平穩過渡。
一季度末出租率剛過七成
張潤大廈是華安張江光大園REIT的首次擴募項目，是首批四單基礎設施公募REITs擴募項目之一，該擴募項目于今年3月底獲批。此前，華安張江光大園REIT投資的基礎設施項目是張江光大園，基礎設施項目的主要經營模式是園區管理，包括收取房屋租賃費，物業管理費以及停車場（庫）經營獲取收益。
園區出租率是投資者對產業園類REITs關注的一大指標。華安張江光大園REIT一季報顯示，報告期內出租率為70.57%，平均合同租金為5.67元/平/天。對比來看，2022年末的出租率為92.6%。
對于出租率為何下降，華安基金給出的原因是主要由于基礎設施項目的重要現金流提供方租戶之一（租賃面積合計為 12302.25 平方米，占項目可租賃面積比例約 28%），其全部租賃合同于2022年末到期，到期后該租戶不予續租。盡管上述面積已部分完成去化，但由于第一季度商業活動仍處于恢復階段，市場新增需求不足，疊加春節假期的因素，對潛在租戶的實地考察、租賃計劃等產生一定影響，因此租賃進展較為緩慢。
華安基金5月15日晚間的公告提及近期項目園區經營情況，自2023年4月1日至5月15日，張江光大園累計完成簽署書面合同及租賃意向書面積為3641.57平方米，其中簽署新租合同面積為1555.47平方米，簽署帶履約保證金條款的租賃意向書面積為2086.10平方米。含書面意向租戶的園區簽約率為79.01%，較2023年一季度末的出租率70.57%提升8.44%。
私募排排網財富管理合伙人榮浩告訴記者，出租率是一個很重要的風險指標，產業園REITs的收益包括股息收益和價格回報兩部分，出租率直接影響股息收益。
雖然短期會受到上述突發事件影響，但榮浩表示，長期來看，價格回報將趨于穩定，與當地產業園的租金回報率趨近。
華安基金REITs業務相關負責人向媒體表示，長期來看，張江REIT是實現打造張江園區產業空間資產上市平臺目標的堅實后盾和儲備資源。華安基金將一如既往堅持“持有人利益優先”，繼續本著誠實信用、勤勉盡責的原則管理好公司旗下產品，謹慎開展和推動華安張江光大園REIT的擴募工作。
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責任編輯：Rex_22
